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RESIDENCE PRINCIPALE : Les 4 PILIERS de la REUSSITE de votre investissement immobilier en R.P. ?

Robert K. considère notre résidence principale comme un passif : La raison ? Nous sommes les seuls à la payer (aucun locataire ne nous y aide contrairement à un actif de type SCPI, LMNP ou toute autre firme d’investissement locatif ! )

Pour ma part, j’ai humblement constaté, par la force des choses que notre résidence principale (en dehors de tout aspect affectif) NE NOUS enrichit réellement que dans deux cas : LOCATION ou VENTE !!! Et sauf plus value immédiate, elle peut finalement s’avérer bien mois rentable qu’un plan d’épargne en assurance vie avec INTERETS CUMULES valorisé à 5% net …

Conclusion : En dehors de ces deux cas, LOCATION ou VENTE (sauf cas très particuliers) votre résidence principale est un PLACEMENT NEUTRE, qui ne vous ENRICHIT pas vraiment très rapidement. Tout simplement car elle ne permet pas l’utilisation de l’EFFET DE LEVIER financier maximal.

Car en réalité il est bien plus complexe de réussir du premier coup un projet de résidence principale ( en dehors de toute considération affective : en ne considérant que les critères de jugement d’un investisseur immobilier …) q’un investissement locatif, peu importe le type d’investissement locatif.

Je suis dans la trentaine et je suis entouré de nombreuses personnes et clients qui réalisent leur résidence principale. Ayant été agent immobilier, je connais aussi très bien les raisons qui font avorter dans l’oeuf des projets de résidence principale. On parle toujours de la règle des 4D pour laquelle un vendeur devient un « bon vendeur pour un investisseur immobilier » : Divorce, Dettes (ou surendettement), Déménagement (imprévu, ou changement de projet de vie de la famille), ou Décès.

Croyez moi : surtout sur un projet de R.P. : vous n’avez pas DU TOUT envie de devenir ce « bon vendeur » qui va se faire « tordre » dans les négociations de votre vente par vos futurs acquéreurs … surtout si ces derniers sont des investisseurs avertis (i.e. savent appuyer là ou ça fait mal : dans LEUR intérêt )

BREF : ma modeste expérience me donne déjà des dizaines d’exemples prouvant que non seulement notre RESIDENCE PRINCIPALE est souvent notre PREMIER INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF … (ceux qui me connaissent savent qu’en réalité, ce n’est pas ce que je conseille, car je considère qu’il est bien plus logique, mois risqué et plus intéressant pour vous de vous « faire la main » sur un investissement locatif avant de réaliser dans les règles de l’art votre résidence principale …) Peu importe si votre projet est de faire construire, ou un projet d’achat avec rénovations de maison ou d’appartement, ou encore un projet d’appartement Neuf avec des aides comme le PTZ.

Est-ce plus rentable pour moi d’acheter ou de rester locataire dans mon secteur de recherche ? Faut il commencer par sa résidence principale ? Faut il commencer par des investissements locatifs ? De plus en plus de clients dans mon entourage me posent ces questions. Je vous encourage à prendre un peu de temps pour vous aider à y répondre.

A part pour les personnes qui sont déjà familières avec l’investissement locatif, la résidence principale constitue bien souvent notre premier investissement immobilier. Nous verrons dans de nouveaux articles que cette stratégie n’est pas forcément fondée ni même efficace pour se constituer rapidement du patrimoine (elle dépend essentiellement du ratio entre les prix d’achat et les prix des loyers dans votre zone de recherche …) .

Mon objectif est de nous donner les moyens de d’éviter de nous retrouver dans la situation de « devoir » vendre (car, croyez en mon expérience : « être pressé, ou être obligé de vendre » … ne sera jamais de bon augure pour vous, peu importe la cause de la situation)

Cependant, avouons le : Acheter sa résidence principale pour commencer, c’est ainsi que la « société » dans laquelle nous visons nous programme depuis petit.

Vous aurez l’occasion de voir par vous même également que c’est ainsi que les « banques » raisonnent. En effet, aussi bizarre que ça puisse paraitre : dans la « vraie » vie, nos conditions de financement (et de finançabilité) varient selon que vous soyez propriétaire ou pas de votre résidence principale … et selon que ce soit pour un investissement locatif ou pour votre résidence principale !

Concevoir son investissement immobilier (surtout le premier) comme un business : un gage de réussite ?

Si vous avez l’occasion de faire une petite lecture à ce sujet je vous conseille fortement le livre : Père riche, père pauvre de Robert Kiyosaki (« ce que les parents riches enseignent à leurs enfants à propos de l’argent afin qu’il soit à leur service ») la lecture de ce livre m’a permis d’en venir à une petite synthèse toute simple que je conseille aujourd’hui à mes clients et amis qui s’apprêtent à passer le cap et que je pense nous avons tous à gagner à nous poser avant de franchir le cap :

Avec le financement et les mensualités que je m’apprête à signer dans a banque pour faire l’acquisition de ma résidence principale : que me coûterai ma résidence principale dès DEMAIN si je devais la mettre en location en cas de changement de projet de vie inattendu ?

En adoptant ce premier point clé et quelques techniques de base que je vous présenterai prochainement (Acheter en dessous du prix du marché, Bien « chiffrer » ses travaux avant l’achat, Acheter de la « Surface » pour la rentabiliser par la suite …) vous vous rendrez compte qu’une résidence principale peut être conçue, achetée, puis gérée comme tout autre investissement immobilier …

Gardez à l’esprit encore et toujours que le but (que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif) est de vous éviter d’être dans une situation dans laquelle vous êtes obligé de vendre. C’est dans cette situation que j’ai croisé le plus de désillusions en terme de projets immobiliers.

L’idée de mon articles et des suivants est donc de se poser les bonnes questions afin de réfléchir en amont pour s’offrir le luxe de ne jamais être obligé de vendre une résidence principale durement acquise.

Pour éviter toute déconvenue et garantir la réussite de votre projet de résidence principale, je vous encourage à commencer par limiter le côté affectif de votre investissement et mettre de côté tous les bénéfices « rêvés » ou spéculatifs ( grosse plus-value à la revente ) … qui ne constituerons que des bonus éventuels le jour venu.

Notre résidence principale est donc un investissement intéressant, voire nécessaire, pour accéder à une qualité et un cadre de vie à la hauteur de nos ambitions. Elle bénéficie d’une fiscalité attrayante à condition d’avoir une vision à moyen terme sur votre vie professionnelle et personnelle. A condition de respecter des principes de SECURITE de BASE, vous serez gagnants à moyen et long terme.

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Les quatre piliers de la réussite de votre résidence principale ?

• SECURITE / PENSER FINANCEMENT :

Plutôt que d’essayer de prédire un potentiel revente lors de l’achat (cela est réservé aux professionnels, ou aux personnes prêts à faire de gros travaux … pour pouvoir acheter un « taudis à prix cassé » …)

Je vous conseille de vous focalisez dans un premier temps sur l’optimisation du financement de votre opération en répondant à cette question simple. Avec le financement et les mensualités que je m’apprête à signer dans a banque pour faire l’acquisition de ma résidence principale : que me coûterai ma résidence principale dès DEMAIN si je devais la mettre en location en cas de changement de projet de vie ?

PERFORMANCE / ACHAT REVENTE ou ACHAT-(sous)-Location :

Sauf révolution fiscale de la loi française. Les projets d’achat-revente ou d’achat-location de nos résidences principales successives peuvent être de très bonnes tactiques de création de patrimoine. Lors de la revente, nous sommes exonérés d’impots sur la plus value.
DUREE / PENSEZ STRATEGIQUE :

De quelques mois (moins de deux ans) en cas d’ACHAT-RENOVATION-REVENTE agressif à au moins 6 ans, afin de se laisser le temps d’amortir les frais et de se donner le temps de revendre correctement sans devoir « subir » les baisses de marché. Sauf cas très particuliers, la résidence principale reste un projet à moyen et long terme.

LIQUIDITE / CONSERVEZ VOTRE FOND DE SECURITE:

Le temps de la transaction immobilière est par nature lent ( 1 à 2 mois dans le cas d’un achat à 3 à 5 mois dans le cas d’un recours à un prêt immobilier ). Le montage financier doit vous permettre de durer … surtout pour un projet de construction. Attention également à tous les faux frais engendrés par l’accession à la propriété : Taxe Foncière, Frais de Notaires, Frais d’agence, Travaux … encore une fois, en devenant propriétaire, il est très important de conserver votre « fond de sécurité » et de rester sur des travaux en rapport avec la « catégorie » de votre bien et de votre quartier.

FISCALITE / LA CERISE SUR LE GATEAU :

Sachez que votre résidence principale est considérée comme une Niche Fiscale très avantageuse dans la mesure ou les plus values sont intégralement déductibles d’impôts et de prélèvements sociaux.

« Je ne sais rien de plus encourageant que la disposition indiscutable de l’homme à s’élever sa vie par l’effort. » (Henry David THOREAU)

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