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Comment Investir en Meublé, Loueur MEUBLE, LMNP ? (Fiscalité, Amortissement, Type de Biens, Marché, Achat Revente …)

Le Loueur Meublé est avant tout une loi qui « Sort » du régime commun de l’investissement immobilier. Que vous ayez fait un investissement en défiscalisation Neuf, en SCPI, ou en achat ancien + travaux, vous êtes assujettis au régime de droit commun des biens immobiliers. (Abattement forfaitaire ou régime réel régi par les déclarations fiscales spécifiques).

Si vous vous intéressez au meublé, c’est que vous rencontrez des problématiques de plusieurs ordres :

1/ Typologie de votre bien : à quoi bon faire du Non Meublé dans un studio de 17 m2 ?

2/ Problématique fiscale : vous vous rendez compte que vos revenus locatifs classiques fond Exploser votre Import sur le revenu !

3/ Vous vous intéressez au principe des chambres d’hôte, des résidences de service, de la location Saisonnière ou à la nuit de type Appart Hotel chez l’habitant, R B&B … et vous voulez obtenir un rendement maximal très rapidement, avec une gestion comptable optimisée … mais aussi beaucoup de travail : car vous !

4/ Vous avez du CASH à investir et voulez percevoir rapidement et efficacement des complément de revenus pas ou peu fiscalisés sans vous soucier de la gestion complexe des biens de rapport classiques : immeuble de rapport, locaux commerciaux, projet de promotion immobilière … qui nécessitent de gérer des Travaux ou des constructionset de nombreux aménagements longs et couteux.

Peu d’investisseurs connaissent les avantages du loueur meublé comparativement à la gestion plus répandue de la location classique nue réformée récemment par la loi ALLUR et les nouvelles lois de défiscalisation.

L’origine du LMNP la Loi CENSI BOUVARD : Défiscalisation appliquée à l’achat d’un Actif Meublé Neuf

Soumis à un bail commercial avec un gestionnaire, ce type d’investissement existe à travers une loi de 2009 concernant uniquement les actifs neufs en résidences de services. Cette organisation des flux financiers limite évidemment la rentabilité du bien Investissement soumis mais on observe régulièrement des rentabilités de 4% nettes (non soumis à la volatilité des marchés financiers, ni à un eventuel KRASH Boursier).

Ainsi un investissement LMNP, réalisé dans les règles de l’art ( et un minimum de vision immobilière) permet de s’assurer un complément de revenus, NET D’IMPOT tout en limitant le risque sur des durées de plus de 10 ans.

Les conditions du bail commercial garantissent à l’investisseur la pérennité de son investissement, ainsi que la revente éventuelle … en plus de stipules les modes de rémunération des loyers (en général trimestriels) il est à honorer par les deux parties sur une durée renouvelable (9 à 11 ans).

Il est fondamental que l’investisseur s’entoure donc d’un conseiller neutre, ayant l’expérience et le conseil adapté à lui conseiller une sélection d’actifs avec des Gestionnaires Solides, des Biens de qualité, et des conditions de bail commercial pertinentes.

Depuis la création du Loueur meublé non professionnel LMNP: Le principe des amortissements comptables est resté, mais la loi de défiscalisation a subi plusieurs « rabotages fiscaux ». (tout de même mois réformée que les autres lois de Défiscalisation)

Par exemple, depuis 2014 la réduction d’impôt au titre d’un investissement en loi Censi Bouvard est fixée à 11%, elle est répartie sur 9 ans (1/9 de la réduction par an). Importance du bail commercial : il stipule la durée de l’exploitation, le montant des recettes, les charges et travaux payées par le gestionnaire et par l’investisseur.

  • Résidences de Services, un vrai placement retraite

Ces placements appelés : statut LMNP profitent des articles 605 / 606 (code civil) et sont en général adapté à des profils de bon épargnants disposants de sommes liquides et désireux d’obtenir un complément de retraite.

Ces placements ne sont pas assez rentables pour des jeunes investisseurs ou des investisseurs débutants sauf pour répondre à des problématiques très particulières, à étudier au cas par cas. Une résidence de service doit fournir au moins 3 services para-hôteliers à ses clients ou occupants (restauration, parking, location de voiture, laverie, accueil commercial, petit déjeuner, laverie …).

Les résidences de services Type LMNP sont multiples : Etudiantes, Séniors, EHPAD (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), Tourisme, Affaires et Mixte (mixant l’Etudiant et l’Affaire en général).

Cette multiplicité permet à l’investisseur avertis de diversifier son patrimoine tout en simplifiant au maximum la partie Gestion / Fiscalité, car il se repose sur un cabinet comptable. Cette stratégie est plus coûteux à court terme mais bien évidemment payante à long terme. Ceux qui ont déjà fait l’expériences de déclarations de revenus Foncier 2042, 2044, 2072 … savent de quoi je parle.

  • La TVA pour un investisseur choisissant un appartement Géré en LMNP.

Le montant de la réduction est calculé sur le montant de l’investissement Hors Taxe. Comme tout investissement en résidence de services, la TVA est récupérable par l’investisseur (entièrement acquise au bout de 20 ans d’investissement). Exemple : Pour 100 000€ d’investissement HT, la réduction d’impôt est de 18000€ soit 2000€ d’économie d’impôt par an pendant 9 ans. En considérant ces différents paramètres, le levier de l’amortissement permet réellement de compléter ses revenus sans générer d’impôt.

Attention aux Vendeurs de produit : comme dans le domaine des Lois de Défiscalisation.

Si vôtre expérience dans le domaine de l’immobilier d’investissement, est limitée, vous gagnerez une quantité de temps d’énergie et de conseil évident à vous entourer des bons professionnels.

Attention cependant : tous les conseils en patrimoine, ou en investissements ne se valent pas !

En effet, certains cabinets de gestion ou de construction de renom ont leur propre réseau de commercialisation, et si vous vous renseigner uniquement sur internet : vous « risquez » d’être mis entre les mains d’un vendeur peu scrupuleux qui lui même n’est pas un investisseur et a une formation purement commerciale : quid du SUIVI, de la pertinence et de l’objectivité de son conseil …

Tout comme votre banquier, il convient parfois, surtout lorqu’on se retrouve face à un bon vendeur de se demander si cette personne travaille vraiment dans VOTRE intérêt !

Prenez donc le temps de rencontrer un conseiller en investissement qui se respecte, si possible faisant partie d’un réseau indépendant, car cette personne, si il a les compétences, saura trouver les perles rares et vous permettre de construire un patrimoine LMNP cohérent, qui ne soit pas qu’un tas de papier ou de baux commerciaux … avec peu de valeur réelle derrière.

Un puissant accélérateur de Création de Patrimoine !

  • Comme vous le savez si vous avez assimilé le principe de l’effet de levier via le prêt immobilier, investir dans un actif optimisé en LMNP vous permettra de répondre à des problématiques concrètes : préparer votre retraite, assurer l’avenir de votre famille et les protéger.
  • Ou tout simplement placer votre argent précieusement économisé dans des valeurs tangibles est les valeurs refuges de l’investissement immobilier.

Vous pourrez ainsi, à plus ou moins long terme compléter vos revenus et optimiser la fiscalité de vos investissements grâce au puissant levier du prêt immobilier conjugué à celui des amortissements !

Quel Actif / Appartement / et produit choisir ?

  • Si vous partez de 0 et que vous êtes investisseur débutant : prenez bien le temps de comprendre le fonctionnement de l’investissement immobilier et de vous former tout en vous faisant, si vous le souhaitez accompagner par un professionnel de la création de patrimoine indépendant …

Pas un simple commercial, ou agent immobilier … car seul un indépendant travaillant sur le long terme sera vraiment objectif avec vous et saura vous accompagner tout au long de la création de votre patrimoine … et croyez moi : ce n’est jamais une mince affaire)

  • Si vous avez déjà des revenus locatifs conséquents et une valeur patrimoniale locative. Il est nécessaire tous les 3 à 5 ans de vous donner le temps pour de faire un bilan de votre patrimoine en reposant les piliers fondateurs et vos objectifs à court moyen et long terme.
Car il n’y a AUCUNE vérité absolue : tout dépend de votre patrimoine actuel, des solutions d’optimisation que vous choisirez, des objectifs personnels que vous avez, des risques que vous êtes prêt à prendre et de la quantité de travail et de temps que vous souhaitez investir dans vos investissements.

4 points à retenir dans si vous décidez de passer le Cap vers le LMNP

1/ Vous aurez nécessairement besoin d’un comptable spécialisé dans le domaine surtout si vous avez déjà des revenus locatifs. Car à un moment ou à un autre, vous devrez faire des arbitrages.

A titre personnel, par exemple, j’ai fait une série de vidéo sur ma chaine et je préparer les articles associés. Le meublé c’est ma spécialité, j’ai 5 ans de recul dessus et je crée aujourd’hui ma première société d’invest en meublé.

2/ La SCI n’est pas le bon support pour faire du meublé (également expliqué dans une de mes vidéos … article en cours de rédaction)

3/ Tout investissement immobilier avec des flux financiers entrant et sortant doit être le plus rapidement séparé de vos finances personnelles le plus rapidement possible. Vous devrez vous constituer votre « fond de roulement » dédié à vos investissement comme toute entreprise qui se respecte.

Donc, soit vous avez anticipé, soit vous pouvez peut être demander un financement différé votre banquier, même si c’est de plus en plus difficile à négocier pour un biens ANCIEN. (comme l’avance de TVA sur un bien NEUF)

4/ Attention à ne pas tout mélanger côté fiscalité : le LMNP est un « monde appart » … le monde du BIC : si vous le choisissez, c’est du long terme : vous ne pourrez pas changer d’avis 5, 10 ou même 15 ans plus tard sous peine de le payer au FISC !

Les catégories de revenus sont par nature « étanches » entre elles. Le régime meublé est en dehors de la logique de toute Réduction, Déduction d’impôts sur le revenu, et en dehors de la logique de tout déficit « Foncier ».

Notamment dans le domaine des plafonds considérée et la différence entre les revenus foncier, revenus BIC et les cas déclaratifs : Micro-BIC, LMNP avec amortissements, LMP.
En meublé, et sous certaines conditions comptables au Réel, le cumul des amortissements et des charges peuvent créer du déficit UNIQUEMENT DANS LA CATEGORIE des BIC. (Revenus BIC de Même Nature).
 

Transformer un appartement loué nu en meublé

C’est une des solutions si vous possédez déjà des biens en location nue ou en loi de défiscalisation en fin d’avantage fiscal. Vous pourrez ainsi profiter des avantages de ce système de gestion précédemment expliqué.

Pas de TVA cependant sur un bien Ancien ! Par contre l’Amortissement et la gestion comptable des revenus vous faciliteront la vie. Encore une fois, si vous envisagez ce type de montage, je vous recommande grandement de vous appuyer sur l’analyse d’un professionnel du patrimoine pour vous aider à définir vos réels besoins, et vous assurer que cette solution correspond bien à votre situation, vos objectifs, et vos exigences.

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