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Investissement Immobilier dans des villes de Province : Faut il acheter ou vendre en 2016 ?

Je vais Vous proposer une analyse d’un marché locatif régional que je connais bien, mais cette analyse peut également certainement s’appliquer dans des villes « satellites » attractives, proches de communautés urbaines attractives  et dynamiques …

De cet exemple : MONPELLIER / Nimes, je vous propose une comparaison à MONTEPLLIER / Beziers, RENNES / Vannes, TOULOUSE / Carcassonne et Agen, BORDEAUX /Arcachon et Libourne, LYON / Macon et Valence, NARBONNE / Perpignan et Beziers,  ANNECY / Annemasse …

Selon de nombreux acteurs de l’immobilier local, c’est le moment d’acheter dans la capitale Gardoise. Les transactions prouvent un prix des maisons en baisse … en 2016, les emprunts immobiliers sont toujours aussi bas : l’occasion est certaine pour acheter votre future résidence principale.

Le marché de l’immobilier Gardois est souvent décrié par les voisins du Languedoc-Roussillon … avec Montpellier à quelques dizaines de minutes de route, Nimes souffre quelque peu de l’attractivité exceptionnelle de son voisin et est souvent boudée des investisseurs.

La crise des prix de l’immobilier Nîmois : Qu’en est il en 2016?

Les propriétaires locaux parlent souvent de baisses des prix de plus de 20 à 30% en 5 ans …  (acheté en 2010, un T2 qui valait 100 000€ se revend aujourd’hui 70 000).
Cependant à condition de bien choisir son emplacement, une bonne négociation sur les prix du marché de l’ancien est possibleContrairement à Montpellier, les petites surfaces nîmoises descendent en dessous de la barrière fatidique des 50 000€ ce qui permet à des investisseurs au moyen plus modestes de se mettre le pied à montpellier.
Pour le prix d’un garage de luxe montpelliérain, (30 000€), vous pouvez quasiment arriver à négocier un Studio Nîmois … avec un loyer (et donc une rentabilité locative) atteignant les 10% brut.
Cependant, en étant exigeant sur l’emplacement, vous aurez du mal à trouver des biens avec les prestations pertinentes d’entrée de Jeu … (une place de parking ou un garage, une exposition et des nuisances sonores ou visuelles, une vue et/ou un extérieur de qualité …). Il vous faudra alors prévoir un budget travaux non négligeable pour vous démarquer du marché locatif Nîmois plus tendu (pour les propriétaires bailleurs) que celui de montpellier : Attention à la concurrence du marché locatif !

Quels sont les quartiers du secteur nîmois les plus prisés en 2016 ?

A Nimes, le Jean Jaurès et l’Écusson : sont les deux emplacements qui subsistent à la crise. En dehors du centre des quartiers le l’écusson (Avenue Feuchères, Cours Jean Jaures, et Quartiers de la Fontaine …) … les appartements les plus recherchés à Nîmes sont les T3 de 70m2 et les T4 de 90m2 !

La ville a engagé des travaux sur les boulevards autours de l’Ecusson … à l’instar de la métamorphose de Montpellier grâce à son Tramway, la municipalité de Nîmes a choisi le TRAM-BUS pour dynamiser l’accès au centre ville et organiser de nouveaux axes de transports en commun modernes et performants entre Gambetta, Arènes … aux zones commerciales de Nimes Ville Active, Nimes Ouest et Nimes Centre.

A l’échelle supérieure, les transports routiers sont également en profonde mutation, le dédoublement de l’autoroute du Languedoc fluidifie l’accès à la ville de Nimes. Très attendue également la mise en service de la nouvelle ligne de TGV prévue en 2017.

Qui sont les clients acquéreurs dans l’immobilier de Nîmes ?

Les Primo Accédants sont en moyenne âgés de 30 à 40 ans le plus souvent, salariés et cadres. Ils continuent près de 40% des transactions de l’immobilier Nîmois. Les investisseurs à la recherche de petites surface et de perles à Nîmes sont intéressés par des appartements à fort potentiels Studio et T2 à mois de 50 000€ … ils représentent une part de marché égale avec les cadres supérieurs et jeunes retraités, se positionnant en second projet de Vie à Nîmes, âgés de 50 à 65 ans.

Comment se comporte le marché immobilier Nîmois en 2016 ?

De nouveaux acquéreurs essentiellement primo accédants se présentent sur le marché. Les vendeurs ont été obligé de s’aligner sur les prix au mètres carré de la construction, tant des maisons que des appartements neufs. Aidés par le PTZ, le marché actuel n’est vraiment pas favorable à des plus values dans les transactions traditionnelles anciennes. Les 70% des ventes du marché immobilier de Nîmes sont sous la barre des 200 000€.

En dehors des projets de construction en maisons, dont une grande partie du coût global provient du prix d’achat du terrain, les prix moyens dans le neuf en appartement proche du centre sont compris entre 2000 et 3500€ /mselon l’emplacement et les prestations de la résidence, et les stationnements … tandis que des appartements réservés ou aidés éligibles au PTZ 2016 permettent des projets d’accession à des couts records avoisinant les 1800€/m2.

Dans le Centre et l’Hyper centre (source Perval) le prix moyen au m2 pour les studio et T2 achetés neuf en 2016 est de 3700€/m à Nîmes … tandis que le prix moyen d’un terrain à bâtir non viabilisé de 1000m2 environ est de 100 000€ (source Perval) … ce qui pousse de nombreux acquéreurs à choisir des achats Terrain+Maison pour être certain de maitriser les coûts de leurs projets.

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Exemples d’achats de biens immobiliser correspondants à des surfaces familiales proche de Nimes signées en 2015 :

  1. Maison Nîmoise de 87m2 (en étage), achetée 130 000€ (Quartier Nimes Beausoleil).
  2. Centre Ville de Nîmes, Appartement 3pièces de 63m2 avec terrasse et cave achetée 135 000€ (Proche centre ville).
  3. Maison de Colline, 130m2 habitable avec garage sur un terrain de 450m avec piscine et jardin aménagé acheté au prix de 370 000€ (Nimes Ouest, Nord Ouest).

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