Si vous comptez gagner de l’argent sur le long terme avec vos investissements, vous pouvez essayer de mettre de côté la fiscalité : rassurez vous, elle vous rattrapera. Apprenons à nous payer en premier : apprenons la différence entre le BRUT et le NET !
Et lorsque celà sera le cas : faites confiance au FISC / le redressement risque d’être important … que diriez vous de Rendre à l’état 45,5% de vos revenus locatifs par exmemple ? Contrairement à ce que nous pouvons penser, celà n’est pas si rare de devoir rendre à l’état une énorme partie de nos revenus locatifs … pour vous en rendre compte : lisez la suite !
Beaucoup de jeunes actifs ou d’investisseurs font l’erreur de mettre de côté la fiscalité … nous n’avons pas tous la chance de verser des dizaines de millions d’impôrts au FISC chaque année comme Madame Betancourt … attention également aux « Vendeurs de Produits » de patrimoine (SCPI PIERRE PAPIER OU AUTRE ) qui vous font des simulations en occultant l’impact de leurs bénéfices sur votre fiscalité !
=> Exemple simple et assez fréquent parmi mes clients : un foyer atteignant la tranche à 30% sera imposé à 45,5% sur les bénéfices fonciers (par exemple un jeune couple qui doit déménager quelques années après avoir acheté leur Résidence principale et décide la mettre en location Classique Nue).
Les principes de fiscalité des particuliers et de l’impôt sur le revenu I.R. :
On compte actuellement 36 millions de foyers fiscaux qui déposent une déclaration de revenus. C’est 10 millions de plus qu’il y a seulement 15 ans.
- Aujourd’hui 55% des foyers sont imposables.
- Sur l’ensemble des contribuables, seulement 1% des foyers sont imposés sur les revenus à un taux supérieur à 41%.
- Les assujettis à l’ISF étaient de 559 000 en 2009
L’impôt sur le revenu (IR) : est un impôt annuel qui frappe le revenu net global de chaque contribuable.
- Il est annuel et frappe les revenus du contribuable
- Il est basé sur les revenus de l’année N -1
Ce qu’il faut connaître pour comprendre l’impot sur le revenu I.R. :
Il se calcule sur la base d’un Revenu Brut Global défini comme le cumul des revenus catégoriels, nets d’abattements et de frais : revenus professionnels (salaires, BIC, BNC, BA…), pensions, retraites et rentes et revenus du patrimoine.
- Ce revenu brut peut être minoré de déductions fiscales telles que, les pensions alimentaires).
On obtient alors le Revenu Net Global.
- Des abattements spéciaux, notamment celui réservé aux personnes âgées ou invalides, s’imputeront éventuellement sur ce revenu. On obtient alors le Revenu Imposable Global
L’impôt sur le revenu se calcule sur la base d’un Revenu Brut Global (RBG) qui représente le cumul des revenus, nets d’abattement et de frais, il s’agit des :
- revenus professionnels (salaires, BIC, BNC, BA…)
- pensions
- retraites et rentes
- revenus du patrimoine
Revenus perçus à déclarer ( Traitement et salaires + BNC, BIC, BA + Pensions et rentes + Revenus du patrimoine ) = >Revenu Brut Global (RBG)
RBG – Frais réels ou abattements – Déduction => Revenu Net Global Imposable (RNG )
A ce Revenu net Global Imposable, on applique le barème en fonction du quotient familial et on obtient un impôt brut.
- Le quotient familial atténue l’impôt car il tient compte de la situation familiale du foyer fiscal.
Application du barème fiscal selon le quotient familial sur le (RNG) => Impôt brut
A cet impôt brut on applique des correctifs qui sont sous forme de réduction d’impôt ou de crédit d’impôt, le résultat est l’impôt net à payer !
Réduction d’impôt et Crédit d’impôts appliqués sur l’Impôt brut => Impôt net à payer … ou versement du crédit d’impôt dû par le FISC.
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Ce qu’il faut retenir et avoir en mémoire :
– Barème progressif de l’impôt sur le revenu
– Principe du « quotient familial »
– Notion de TMI : Tranche Marginale d’Imposition
– Les revenus sont segmentés en catégories le plus souvent « étanches » entre elles : un déficit dans une catégorie ne compense pas un gain dans une autre catégorie (mais il existe des nuances)
Les catégories qui nous intéressent en tant qu’investisseur immobilier :
• Revenus fonciers
• BIC en cas de location meublée
– Pour les revenus fonciers et les BIC : en plus de l’I.R. tout bénéfice sera TAXE en plus des prélèvements sociaux au taux de 15,5%.
Le point clé : toujours considérer les revenus additionnels générés par un parc locatifs nu … car ils sont imposés au taux fort : TMI + Prelèvements Sociaux
La fiscalité est donc une préoccupation très importante pour tout l’investisseur
Il nous faut chercher le type d’investissement, le dispositif fiscal et le montage (notamment le financement) qui limitera le plus longtemps possible la pression fiscale
Points clés pour Comprendre votre impôt afin de pour VOUS payer avant le FISC : Le guide pratique de la fiscalité.
– Quelle est la Fiscalité sur vos revenu ?
– Quelles sont vos déduction des revenus imposables ?
– Quelles sont vos Réduction d’impôts ?
– Atteignez vous le plafond en combinant déduction et réduction ?
– Quel type d’investissement correspond à votre profil ?
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